在日本租住房屋或公寓（Airbnb、民宿）：游客最容易搞错什么？
本回答为草稿。在法务审核与出处核实完成前不会公开。
答案只预订标示有登记号码的房源（民宿的「M」号、旅馆营业执照，或特区执照）——无照出租属违法，可能在入住途中被取消。请预期入住时会被复印护照（法律要求对外国房客如此），会有严格的垃圾分类日程，规定专用垃圾袋和收运日，以及 22:00 起的安静时段。不要把住宅公寓当成酒店：不办派对，不带预订人数以外的客人，进门脱鞋，夜间不要拖着行李箱在走廊上滚。如果房东请你在某天早上把垃圾拿出去，这不是可选项——邻居会举报。
短期出租在日本依据 2018 年的一部法律属于合法，但受到严格管理，而且这些规则落在房客身上的分量不亚于房东：垃圾分类、噪音、钥匙保管和邻里关系都写进了房源说明，有时还写进了地方条例。日本邻居留下的评价，正是后来许多楼盘干脆全面禁止短租的原因。
法律框架，以及它对房客意味着什么
| 执照类型 | 规则 | 你会看到什么 |
|---|---|---|
| 民宿（《住宅宿泊事业法》，2018 年） | 房东每年最多出租 180 晚；申报号码（「M」加九位数字，如 M1300xxxxx）必须标示在房源页面和门口；必须登记住客并留存护照复印件；必须说明垃圾与噪音规则 | Airbnb 会显示号码；室内贴有塑封告示 |
| 特区民宿（特区民泊） | 大阪、东京部分地区（大田区）——最少住 2 晚，无 180 天上限；大阪于 2025 年宣布拟逐步终止该制度，请确认最新状况 | 房源页面标示执照号码 |
| 旅馆／旅舍执照（《旅馆业法》） | 完整的旅馆执照；无上限 | 写明「旅馆执照（Hotel licence）」字样 |
| 无照 | 违法。 平台会下架，但仍有一些存活在其他网站上 | 没有号码；房东要求在「别的地方」碰头——请直接走开 |
- 地方条例还会加码：京都将房东不在场的民宿在纯住宅区限定于 1 月 15 日 – 3 月 15 日（房东同住的房源和已登记的京町家除外）；此外，京都要求配备能在约 10 分钟（约 800 m）内赶到任一房东不在场房源的管理人；新宿区和中野区禁止在住宅区于工作日营业；许多公寓管理规约干脆禁止短租——如果邻居告诉你这栋楼不许住客，他很可能是对的。
- 入住登记：对非居民住客法律要求留存护照复印件；钥匙盒与远程入住很常见，但房东必须能联系上，且在许多区还须能在规定时间内赶到现场。
- 垃圾：日本的市政垃圾分为 4–10 类，各有专用垃圾袋和收运日（参见垃圾分类的文章）。房源会提供日程表；典型情况是可燃垃圾每周两次，塑料每周一次，瓶罐每周一次，纸类每周一次。在错误的日子放出错误的袋子，是邻居投诉的头号原因；而房东可能因此被警告，多次违规甚至可能被撤销申报，所以他们会把压力转到房客身上。
- 噪音：日本公寓楼的墙很薄；22:00–07:00 是安静时段，「派对」投诉会招来警察上门并被要求退房。在走廊拖行李箱、用力关门、在阳台上讲话是最常见的导火索。
- 入住人数：预订几人就只能住几人；消防法规对此有限制，房东会受罚。
- 浴室：浴缸是洗净身体之后泡澡用的（参见泡澡的文章）；日本的下水道和马桶只能冲厕纸——湿巾不行。
- 被褥与榻榻米：不要在榻榻米上拖行李箱或家具；被褥白天要叠起收好；住满一周请把被褥拿出来晾一晾。
- 退房：除非对方要求，什么都不用拆下来；按日程表把垃圾拿出去；关掉燃气热水器；把钥匙放回钥匙盒。房东也会给房客评价，不良记录会在平台上跟着你。
[待核实] 京都住宅区的期间规定与 800 m 管理人规则，请向京都市核实；180 晚上限与护照复印件要求，请对照观光厅（JTA）的门户网站核实。
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出处
- 观光厅（Japan Tourism Agency）——《住宅宿泊事业法》（民泊新法）门户网站与登记查询
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/en/
- 京都市（Kyoto City）——民宿条例（住宅区的期间限制）
https://www.city.kyoto.lg.jp/
- 厚生劳动省（Ministry of Health, Labour and Welfare）——《旅馆业法》与住客登记要求
https://www.mhlw.go.jp/english/
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