在日本租住房屋或公寓（Airbnb、民宿）：旅客最容易搞錯什麼？
本回答為草稿。在法務審核與出處查證完成前不會公開。
答案只預訂標示登記號碼的房源（民宿的「M」號、旅館營業執照，或特區執照）——無照出租違法，可能在入住途中被取消。請預期入住時會被影印護照（法律對外國房客的要求），會有嚴格的垃圾分類時程，規定專用垃圾袋與收運日，以及 22:00 起的安靜時段。不要把住宅公寓當成飯店：不開派對，不帶預訂人數以外的客人，進門脫鞋，夜間不要拖著行李箱在走廊上滾。如果屋主請你在某天早上把垃圾拿出去，這不是可選項——鄰居會檢舉。
短期出租在日本依 2018 年的一部法律屬於合法，但管理相當嚴格，而且這些規定落在房客身上的分量不亞於屋主：垃圾分類、噪音、鑰匙保管與鄰里關係都寫進了房源說明，有時還寫進地方自治條例。日本鄰居留下的評價，正是後來許多大樓乾脆全面禁止短租的原因。
法律架構，以及它對房客的意義
| 執照類型 | 規定 | 你會看到什麼 |
|---|---|---|
| 民宿（《住宅宿泊事業法》，2018 年） | 屋主每年最多出租 180 晚；申報號碼（「M」加九位數字，如 M1300xxxxx）必須標示在房源頁面與門口；必須登記住客並留存護照影本；必須說明垃圾與噪音規定 | Airbnb 會顯示號碼；室內貼有護貝告示 |
| 特區民宿（特區民泊） | 大阪、東京部分地區（大田區）——最少住 2 晚，無 180 天上限；大阪於 2025 年宣布擬逐步結束該制度，請確認最新狀況 | 房源頁面標示執照號碼 |
| 旅館／旅社執照（《旅館業法》） | 完整的旅館執照；無上限 | 寫明「旅館執照（Hotel licence）」字樣 |
| 無照 | 違法。 平台會下架，但仍有一些存活在其他網站上 | 沒有號碼；屋主要求在「別的地方」碰面——請直接走人 |
- 地方自治條例還會加碼：京都將屋主不在場的民宿在純住宅區限定於 1 月 15 日 – 3 月 15 日（屋主同住的房源與已登記的京町家除外）；此外，京都要求配置能在約 10 分鐘（約 800 m）內趕到任一屋主不在場房源的管理人；新宿區與中野區禁止在住宅區於平日營業；許多公寓管理規約乾脆禁止短租——如果鄰居告訴你這棟樓不准住客，他很可能是對的。
- 入住登記：對非居民住客法律要求留存護照影本；鑰匙盒與遠端入住很常見，但屋主必須能聯絡得上，且在許多區還須能在規定時間內趕到現場。
- 垃圾：日本的市政垃圾分為 4–10 類，各有專用垃圾袋與收運日（參見垃圾分類的文章）。房源會提供時程表；典型情況是可燃垃圾每週兩次，塑膠每週一次，瓶罐每週一次，紙類每週一次。在錯的日子放出錯的袋子，是鄰居抱怨的頭號原因；而屋主可能因此被警告，多次違規甚至可能被撤銷申報，所以他們會把壓力轉到房客身上。
- 噪音：日本公寓大樓的牆很薄；22:00–07:00 是安靜時段，「派對」檢舉會招來警察上門並被要求退房。在走廊拖行李箱、用力關門、在陽台上講話是最常見的導火線。
- 入住人數：預訂幾人就只能住幾人；消防法規對此有限制，屋主會受罰。
- 浴室：浴缸是洗淨身體之後泡澡用的（參見泡澡的文章）；日本的排水管與馬桶只能沖衛生紙——濕紙巾不行。
- 被褥與榻榻米：不要在榻榻米上拖行李箱或家具；被褥白天要摺起收好；住滿一週請把被褥拿出來曬一曬。
- 退房：除非對方要求，什麼都不必拆下來；按時程表把垃圾拿出去；關掉瓦斯熱水器；把鑰匙放回鑰匙盒。屋主也會給房客評價，不良紀錄會在平台上跟著你。
[待核實] 京都住宅區的期間規定與 800 m 管理人規則，請向京都市核實；180 晚上限與護照影本要求，請對照觀光廳（JTA）的入口網站核實。
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出處
- 觀光廳（Japan Tourism Agency）——《住宅宿泊事業法》（民泊新法）入口網站與登記查詢
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/en/
- 京都市（Kyoto City）——民宿條例（住宅區的期間限制）
https://www.city.kyoto.lg.jp/
- 厚生勞動省（Ministry of Health, Labour and Welfare）——《旅館業法》與住客登記要求
https://www.mhlw.go.jp/english/
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